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楼市此轮狂飙潮 为什么深圳房价上涨最多?

2019-09-08 20:57:12

自2016年春节以来,以上海为首的长三角房地产市场迎来了新一轮的飞涨。“众筹”、金融基金以及“首付”、零首付等金融杠杆进入房地产市场,使市场显得更加狂热。

“首付”和“过桥贷款”等金融产品引发了对中文版“次贷危机”的担忧,并已被叫停。上海和深圳也出台了旨在冷却房地产市场的新政策。归根到底,房地产市场之所以火爆,是因为没有其他投资渠道来应对货币过剩。

2016年3月25日,相隔12个小时的上海和深圳推出了一项“房地产市场新政”,试图在2015年和2016年春节之后为一线城市的房价踩下刹车。

在上海,新的购房限制令的内容包括:非本地户籍家庭缴纳的个人所得税社会保障年限已由2年以上连续变化为5年以上,即5年内从未离开上海工作的非户籍家庭有资格购房;对于有一套住房的家庭,购买普通自住房的首付必须超过50%,非普通自住房首付超过70%,贷款首付不允许。否则,它被视为违反信托的记录。

在上海10:00宣布新政后,深圳也在当天10:00推出新政,但购买限制没有上海那么严格。深圳市规定,如果不是地方户口,购房必须缴纳三年的社会保障或税单,一年前才能购房;如果你想买第二套房子,至少要付40%的首付,高于30%。

在新政推出前几天,上海房地产市场举办了“最后一场狂欢节”:根据上海房地产交易服务网(Shanghai Real Estate Trading Service Network)的数据,3月24日,25天,上海签署的第一手公寓数量达到惊人的4205套,是近年来的最高水平。

房地产市场再次飙升。

2016年春节后,长三角房地产市场在上海的“领头羊”效应下,热度急剧上升。

江苏省昆山市华晓镇,紧邻上海西北部,座落着上海新的销售大厅。上海附近的新价格约为每平方米14000平方米,每周上涨1000平方米。

一两周后,如果你再来这里,大楼门口的售货员会告诉你,现在没有房子待售,如果你说你已经确认了,他们会为你鼓掌,说:“如果你买了,你就会赚到钱!”

确认,是指市场的开放,购房者提前支付一万到三万元,获得开场配额,然后在开盘当天进行随机数选择。

南京,也是长三角经济圈的一部分,也是一个热点。

南京房地产市场高级观察员丁莫(化名)说,南周末记者说,春节过后,南京市的房屋供不应求,有关部门发布了一份专门文件,说南京市出现了阶段性的“住房短缺”。

“住房供不应求,抢夺房屋,房价上涨,这已成为南京房地产市场的主旋律。”2015年,南京共有19名“地主”,土地价格高于房价,面粉价格高于面包价格,加剧了公众恐慌,推高了周边房地产价格。

上一次出现如此火爆的情况时,“4万亿”政策是在2009年出台的,当时全国各地的房价都在上涨。但是,2010年以后,房地产市场已经分化,三四线城市没有上升,一、二线城市继续上升,“虹吸”效应从三、四线城市到一线、二线城市赚到了更多的钱。

根据国家统计局公布的数据,2016年1月商品房销售面积同比增长28.2%,比去年同期增长21.7个百分点。其中商品房销售额8577亿元,增长43.6%,其中住宅销售增长49.2%。

其中,上海房地产市场的增长率可以说是一个独特的表现。

中原房地产公司向南方周末记者提供的最新数据显示,2016年1月,上海二手房数量分别为44000套和27000套,平均价格为每平方米26000元。自2015年4月以来,这套一手房的成交面积一直在上升,2015年12月达到了18.86万平方米的峰值,平均成交价在一年内从29000平方米上升到了36000平方米。

在浦东,陆家嘴集团开发的一套新房产于2015年3月通过中介以每平方米31000至35000英镑的价格出售。购买意向为100000元。然后,随着房地产市场的飙升,它开始推迟与已经为其付款的购房者签署协议,并试图劝阻他们。一年后,2016年3月,该房地产销售网站的参考价格已升至52000。

在浦东的二手房市场-龙阳路万邦城市花园-,一位卖家一天就跳升了600000,原因是照料者太多了。

王涛(化名)准备在浦西买一套婚纱房,他在春节前后看到了三套二手房子,结果都没有被房东卖掉,房东一直在等着价格上涨。许多地主都在卖小房子换大房子,他乐观的房子换了或涨了价,他们手拿着相应的“盖”或涨价。

有一座大约有300万人的房子。七八个人想买。房东提高了5万英镑的价格,离开了一些人,然后提高了100000英镑,留下了两个买家。房东真的很不好意思再次提高价格,说:“我们抽签吧。”

“这太疯狂了,”王涛说。“这就像是在买卷心菜,这种上升趋势令人喘不过气来。父母一生中拯救了数十万人,一周内可能就完全蒸发了。”

杠杆市场

自从女儿开始买房以来,王涛的母亲就开始研究房地产市场,甚至是金融市场。她通常不喜欢发消息,但她在买房时留着信息。例如,“在中国买房会让你感觉到资本的贪婪,这是书本知识和现实的最好体验。”

资本的贪婪是房地产市场兴起的简单原因,其主要依据是买房众筹的出现,以及“首付贷款”等金融杠杆的进入。

王涛的母亲说,她看到一些人聚集在一起,每个人三万到五万,众筹325所房屋。

深圳联佳二手房研究所总经理肖晓平在接受南方周末记者采访时说,这种情况有两种情况,一是有几个朋友共同贡献,我们讨论谁写的房地产卡,或者找人代它保管,什么时候卖房子,我们再讨论。另一个是互联网众筹,如深圳成立了一家名为排房网的公司,以公司的方式运作,也有一位业主,出售时间将明确约定,如投资一年。

更华而不实的是,在上海等城市,有一些资产管理公司以买房的名义投资房地产,从事所谓的“房地产金融创新”或“房地产资产证券化”。在开发商盖好房子后,他们暂时不会出售,暂时不会卖给投资公司,并承诺在一段时间后以15%的溢价买回。这家投资公司将这些房产包装成“财富管理产品”,将其转让给回报较低的普通人,并告诉投资者,这些投资被抵押在房地产领域,比正常情况更可靠。

但是,一旦房子不容易出售,开发商就不再归还投资公司的钱,投资公司就无法偿还投资者的本金。今年2月,上海鑫启资产19亿元支付危机,这一事件仍未结束。

与上述情况相比,今年1、3月份一线城市房地产市场热潮中出现的“首付”、“零首付”等金融产品,甚至引发了社会恐慌。

自2月份以来,国家政策降低了购房首付的比例。根据规定,在没有“购买限制”的城市,首次购买普通房屋的商业个人住房贷款的最低首付比率为25%,最低首付比率可浮动5%,即最低首付比率可降至20%,即普通置业人士的贷款杠杆比率可达5倍。

而“首付”是指这20%的首付,也可以向其他机构借款。例如,如果你借入首付款的一半,购房者的杠杆比率从5倍增加到10倍。因此,首付被称为“房地产市场配置”,其风险在于利率高、周期长、借款人的还款压力大,如果是10%的首付,即10倍杠杆,房地产市场就会破产10%。

首付在房地产市场出现,进入了一个疯狂的市场环境,如房地产开发商、房地产经纪人、P2P金融公司,甚至信托公司、保险公司等。

英坎咨询联合在线贷款之家向南周末记者提供了这样一组数据:不完全统计,50多个P2P在线贷款平台出现了“首付”出价,目前有20家P2P在线贷款平台对接“首付”资产为主营业务。

据媒体统计,2015年首付产品约29.9亿件,主要分布在二三线城市。

据南方周末记者介绍,有一家信托公司,保险公司也参与了首付业务。一位刚刚在上海购房的买家透露,一家中介公司向一家知名的大型保险公司介绍了资本配置的方法:用保险资产管理资金借款,并向保险公司提供担保。

社科院金融市场研究室副主任尹忠礼对“南方周末”记者表示,首付金额是每家机构报告的数字,不一定是真的。“就像一段时间前的股市一样,场外配置是经纪商赚钱的方式。”

在私营部门“首付”如火如荼的情况下,3月初,深圳、北京等地对“首付”进行了调查。3月12日,在两会新闻发布会上,央行行长周小川首先回答了有关首付的问题:“对于银行来说,你必须了解你的客户,客户的首付款是不能借来的。”如果借入首期贷款,客户的全部贷款与自有资本的比率实际上会发生变化,未来偿还贷款的能力也会发生变化。“

随着政策趋势的变化,南方周末记者观察到,在一些大型公司的金融产品中,“首付贷款”栏被标记为“已停止”。3月25日在上海发布的新交易明确规定,“严禁房地产开发企业和房地产代理从事首付、跨桥贷款等代销金融业务。\r\r\r\r\r\r\n""

追钱买房

在南京,丁莫指出,南京房地产市场近期大幅上涨的重要原因是,全国各地的资金都来南京投机房地产,特别是去年7月批准的江北新区的房产,投资者超过50%,有的甚至高达80%。“事实上,这是一种货币现象,追逐一小部分拥有无限货币的房屋。”他说。

中国中原房地产副总裁刘天阳对“南方周末”表示,上海房地产市场在2014年表现不佳,而2015年的上涨则是由于一些需求受到抑制而释放出来的。随着“3月30日新政”的推出,爆发了一波巨浪。他认为,在传统的四种投资渠道中,除了房地产、外汇、债券和股票市场都存在问题,但目前流动性最强的房地产吸引了大量资金。

肖晓平也同意这一观点,他认为房地产价格上涨在一定程度上是社会财富积累后观念的变化。“过去,如果你手里拿着100万存款,你会很高兴,但现在如果你银行里有100万现金,你就睡不着觉了。一方面,你担心通货膨胀和财富正在缩水;另一方面,如果你不行动,你周围的很多人都会落在后面。虽然房地产不是一个好的投资渠道,但它是收藏品、股票市场、基金、贵金属、稀有金属。它比房地产更不可靠。”

石连银行集团副总经理袁宏昌在“南方周末”接受记者采访时表示,本轮上涨是一种发挥作用的价值法则。苏州、杭州、南京等长三角城市房价上涨不是上海的带动作用,而是城市本身的价值驱动作用。

另一方面,尹中性认为,自去年以来,一线城市的房价一直在上涨,主要是受到股市因素的刺激。

为什么深圳涨得最多?由于深圳有800多家中小企业和500多家创业板企业,深圳财富的最大受益者是深圳房地产市场。去年,创业板上涨了85%,而中小板上涨了54%.“这部分股票的市值增加了约10万亿美元,其中数千亿元已足以使深圳房价飙升。去年上海股市上涨不大,因为它是主板市场,房地产市场上财富的增长并不明显。”

此外,殷忠礼认为,今年是货币信贷政策调整的重要原因,也是住房市场上升的重要原因。尤其是1月份的2.5万亿新贷款,极大地刺激了市场。根据市场经验,一旦货币和信贷释放水,房价就会上涨。

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