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从春节返乡置业新趋势看今年三四线楼市前景

2019-09-04 18:31:01

  去年,全国楼市交易量在一二线城市出现下滑的情况下能够再创历史新高,600多个三四线城市异军突起作出了最大的贡献,其占全国楼市的比重从2016年的60%上升到67.4%。

对于三四线城市来说,春节无疑已经成为当地房地产市场的一个重要机遇,因为大量的人口以一年的储蓄回报。今年春节,虽然笔者没有回家,但从与父母和朋友的交流中反映出来的朋友圈,第三、第四线楼市购房潮并没有迅速退去。

2017年,全国房地产市场的交易量达到了创纪录的高点,而一线和二线城市的交易量却在下降。超过600个三线和四线城市的贡献最大,占全国房地产市场的67.4%,而2016年为60%。从这个角度来看,2017年可以说是三线和四线城市的“房地产市场年”。去年春节期间,当我回到家乡(中国西北部的一个三线城市)时,我亲眼看到了回到家乡买房子的空前繁荣。

2018年,由于大棚改革货币化率的下降,国家严格限制居民杠杆等因素的影响,再加上部分需求透支和租房分流,行业对三四线房地产市场普遍不太乐观。在房地产市场调控的热点“不放松”的背景下,如果三四线房地产市场也出现下滑,2018年全国房地产市场将大幅回调。

对于三四线城市来说,春节无疑已经成为当地房地产市场的一个重要机遇,因为大量的人口以一年的储蓄回报。今年春节,虽然笔者没有回家,但从与父母和朋友的交流中反映出来的朋友圈,第三、第四线楼市购房潮并没有迅速退去。

过去,每当笔者问起家乡的巨变时,亲戚朋友们经常谈起谁的孩子上了大学,谁在国外经商赚钱等等,但现在谈论最多的是谁在城里买了房子。

过去,农村人赚钱,往往在村里最多三层楼的房子,然后再买皮卡等耐用消费品,这是生活水平的一个指标,很少有人到城里买房。近年来,随着城乡结合部的有效连接,如公路、电缆、通信、物流等,农村居民也可以得到“新农村合作”和“新农业保险”的支持,作为一种消费升级,在城市购房方面也开始迅速上升。在大城市周围的三四线城市买房子,或者在你家乡的三四线城市买房子是一种选择。

春节前,安居克发布了2017年《2017年房屋所有权报告》,报告显示59%的大城市受访者愿意回家。其中,34%的受访者选择返家是因为他们无法购买房子或限制他们在工作城市的购买,33%的人希望改善老年人和孩子的生活条件,23%的人希望在未来有立足点,只有10%的人找到了他们的闲置资金,即投资。

这意味着居者有其屋的主流不是投资需求,而是刚性需求或自居需求,这是以购买第一套房为主。2017年,爱普大数据公司与移动运营商合作,发现54.1%的三线和四线城市买家来自当地三线和四线人口,15.7%和28.3%来自一线城市和二线城市。购买年龄以36岁为主要年龄,45岁为46岁,55岁为46岁,分别为31.2%和38.5%。这意味着,在城市购房者中,大城市就业人员的回归是主流,而父母则是城市就业儿童在组建家庭时购买住房的主要驱动力。

据Anjuke的报告,超过一半的购房者年龄超过30岁,而只有19%的人单身。80%的工人来自三线、四线城市及周边城镇,但近70%的工人在一、二线城市工作。这也表明,无论是农民工还是大城市的就业人员,一旦进入婚育时期,都有强烈的购买住房和“生根”的需求。

目前,全国1.7亿农民工中,70%集中在前30个城市,60%的家庭移徙,70%在就业2至3年的城市工作。大城市的大多数就业人员都是年轻的大学生。近年来,由于大城市房价上涨,国家鼓励返乡创业,振兴农村,将传统产业从沿海转移到大陆,借助返乡买房,或准备下一场工作或退休,已成为大势所趋。

根据国家统计局2016年发布的农民工监测调查报告,由于城乡平衡发展、传统产业内部转移,国家加大了扶贫开发、转移支付和基础设施建设力度,而大城市服务业日益成为主导产业,老年农民工就业弹性较低,农民工越来越倾向于在当地工作。2010年至2016年,境外农民工的规模增长率分别为5.2%、3.4%、3%、1.7%、1.3%、0.4%和0.3%。2016年,在东部地区工作的移徙工人(1.596亿)比前一年减少了48万,而中部、西部和东北部分别增加了147万和45万。

因此,考虑到农民工的回归趋势,再加上他们对城市生活的长期适应和一定的储蓄,这将成为维持三线和第四线房地产市场的重要力量。同时,在风险防范、房地产市场起落和泡沫“软着陆”的宏观主题下,大城市的高房价仍将保持一段时间。根据启动家庭、成为业主的需求,在城市中立足点,防止货币贬值,大城市的劳动者选择在三线、四线城市购买房屋,也会保持一定的规模。

今年1月,尽管出台了严格的监管政策和收紧了抵押贷款,但第三和第四层住房市场仍居高不下,三四级项目在主要住房公司中所占比例较大,或者表明新一轮的返乡活动已经开始,预计2月份的数据也将更加乐观。

照我的想法,即使2018年的第三和第四线房地产市场不再像2017年那样火爆,它仍将保持高位。更重要的是,三、四线城市房价的上涨促进了购房,但更大的力量来自农民工、县镇管辖下的村民、大城市就业人员等。他们通过买房来分享城市化的红利,而结束浮动的需求也越来越强烈。一旦这种趋势的上升很难阻止,它与房价的涨跌有关,但并不是特别大。

此外,国家还强调“同时购房”,为了让新公民(农民工、大学毕业生)能够在城市里体面地租房和稳定,但不排除他们的购房需求,而是“买房前租”和梯度消费,这也将成为第三、四层房地产市场健康发展的保障。

(本文作者是深圳房地产研究中心研究员)

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