故城股票交流群

购买司法拍卖房产的优势和劣势

2020-10-17 10:17:04

虽然司法拍卖并不新鲜,但地方法院已经推出了网上拍卖平台,也成为一种新的买房方式。那么,为买家购买司法拍卖的利弊是什么呢?荣格360编辑为您逐个清点。

 第一,优势
  1、价格实惠

  司法拍卖房产,综合各种因素,定的拍卖底价一般低于市场价,如果流拍过一次,再次拍卖时价格会更低。如浙江杭州一处地段极好的房产估价为350万元左右,这样算下来,每平方米只要1.6万多元,比市场价低了不少。
 
 2.没有购买限制
  司法拍卖并不会对竞买人的购房资格进行审核,也就说无论竞买人名下有几套房抑或是外地人,都可以参与竞买。而竞买后如果要过户,凭法院出具了《裁定书》和《协助执行通知书》,那么这就是一种强制过户的行为,各区的房地产交易中心一般都会配合,会准许过户,也没有对买家的地域性“设限”
 
 第二,劣势
 1.税款及费用由商户负担。
  买市场上的二手房时,一些税费可以由卖方承担。但司法拍卖中产生的拍卖价、各种过户税费等等都需买家全额承担。而且有些房产可能以前没有过户,需要缴交两次过户费用,这些成本都需要竞买人在拍前了解清楚。
  拍卖房与二手房还是有相似之处,一般税费包括拍卖行的佣金,根据标的价格不同,买家需付2%-5%的佣金给拍卖公司,200万元以内的房产为5%,房屋总价越高,佣金越低。其次就是一般二手房买卖都要缴交的各种税费,包括5.5%的营业税、1.5%的契税以及增值部分20%的个人所得税是最多,所有税费加起来大约占到总房价的12%左右。有可能这些税费加上房价比市场价还要高,这些都需购房者打算清楚。
 
 2.房间必须全额支付。
  根据司法拍卖规定,竞拍成功需要短时间内一次性支付拍卖款,但动辄数百万元的房子,不是每个人一下子能承担的。之所以不能按揭贷款,因为按照规定,竞拍人在没付清房款前,是拿不到房产证的,这样一来没银行愿意担着风险办理贷款。
  全额付房款,这一点让不少购房人进退两难,有些人甚至在成功竞拍后又不得不放弃。因此一些地方如无锡、温州等地法院开始和银行合作,早在2013年下半年,温州鹿城法院与银行合作,搭建了司法拍卖贷款平台。参与竞买人在交付保证金后,需申请贷款的,在司法拍卖公告发布10日内可向银行提出申请。一旦申请被批准,竞买人竞拍成功后,只要在规定时间向法院交付首付款,法院就会出具成交确认书送到银行,有银行和购买人办理过户和抵押手续,银行则会在指定限期内将余款打到法院账户上。
 
 3.存在风险
  司法拍卖购买房产还是存在一些风险的。尽管有法院做保障,但也要购房者多留心。虽然司法拍卖房产可以强制过户给购房者,但也可能存在一些特殊情况耽误过户,比如房东还住在房里、该房已经出租给了别 人并签了长期合同等等。另外,房屋有可能存在一些拖欠的费用,例如水电物业费等,这些费用都是要购房者补齐的。所以就要竞买人事先了解清楚情况,预估好时间和金钱成本,权衡好了再下手。
 
 

Copyright © 故城股票交流群@2017