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楼市不宜采取过于紧缩的政策

2019-09-06 10:58:27

随着中国一线城市房价的上涨,人们对中国房地产是否会效仿日本的错误进行了大量讨论。

日本房地产泡沫是人类历史上最著名的泡沫之一。1985年至1988年,日本东京的土地价格上涨了2.7倍。东京所有房地产的价值都超过了美国所有房地产价值的总和。到1989年底,日本的房地产价值是美国房地产价值的五倍多,是全球股票市场市值的两倍多。也就是说,卖日本,可以买五个美国。到1990年,日本的土地总价值超过世界其他地区土地总价值的一半,东京一个家庭的住房价值高达3 000万至4 000万美元。

虽然这些数字当时似乎很荒谬,但当时日本经济和日本房地产的奇迹,许多专家用“新经济范式”解释说,日本的房地产没有泡沫。绝大多数日本人甚至认为,日本的房价会随着人口密度的增加而不断上涨。在1990年泡沫破裂之前,绝大多数人认为日本和股市的价格会继续上涨。

至于什么是泡沫,研究泡沫的经济学家从来没有明确过,这是“泡沫”的最大特征。从人类历史上的一些主要泡沫中可以看出,一旦出现泡沫,即使是根本不知道的人,也不愿意相信它是一个泡沫,在灾难之后,人们的头脑又回到了大脑,哀叹着过去。

日本房地产泡沫破裂的特征仍然是个谜。从美国的经验来看,美国城市化前的住房泡沫多次破裂,房价泡沫破裂的程度还不清楚。

目前,我国房地产也面临着几种特殊的环境:一是长期贸易失衡,导致巨额贸易顺差和外汇储备,推动人民币长期升值;二是人口老龄化;三是货币政策宽松,无流动性投资;四是住房供应巨大。当然,由于中国房地产数据不完整,我们没有更准确的数据来进行严格的论证,正如霍姆斯所言:“在没有数据之前开始推理是一个致命的错误,人们会不自觉地通过歪曲事实来与理论相匹配,而不是去诉诸于现实的理论。”由于没有数据,我们可以先假设结论,然后再争论,但幸运的是,在任何泡沫中,都很难有准确的数据比较。从历史上看,在许多情况下,泡沫既是客观事实,也是主观反应。

很难判断郁金香灯泡的价格是在泡沫破裂的时候,还是在上升到汽车的时候,还是在上升到房子的时候。

诺贝尔经济学奖得主海勒(Heller)在“非理性繁荣”中对此有很好的描述:“投机泡沫就是如此:价格上涨的消息激发了投资者的热情,投资者通过人群中的心理感染传播的热情,以及可能证明价格上涨的合理性的故事的放大。”吸引了“越来越多的投资者,尽管他们怀疑投资的真正价值,也吸引了他们,部分是因为他们嫉妒别人的成功,一部分是因为赌徒们的兴奋”。基本上,在泡沫破灭之前,一些怀疑价格上涨的人不再怀疑,于是他们加入了泡沫团队。

需要说的是,日本的房地产泡沫在今年破裂了,这可能是泡沫变得如此严重的时候,它采取了过于紧缩的“去杠杆化”政策。

人类泡沫的历史告诉我们,对于泡沫和杠杆的治理,必须有敬畏和耐心,过于紧缩的政策只会增加灾难,而不是灾难。在这方面,我们必须记住,我们需要记住的教训是,不可能采取太紧的政策,最好的办法是让时间慢慢消化泡沫。

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