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【观察】华润首入常熟,苏州信达置业补仓创板块新高

好地网上海2020-07-31 12:27:06

好地网4月24日讯(研究员 朱伟)今天上午,常熟虞山尚湖度假区两宗地块成功出让,共吸金11.46亿元,平均楼板价为10592元/㎡,平均溢价率为6.01%。

其中,尚湖度假区2号地块仅经过两轮的限时竞价,就被华润以65300万元的总价竞得,成交楼面价10067元/㎡,溢价率0.77%,这是华润首入常熟。

而尚湖度假区3号地块经过36分钟,13轮的限时竞价,被“黑马”苏州信达置业有限公司以49300万元的总价竞得,成交楼板价11376元/㎡,溢价率13.86%,这是苏州信达置业在常熟的第二个项目,同时该价格也刷新了板块的楼面价新高(招拍挂市场)。

地块成交信息

 

地块位置分布图

PART1.“黑马”苏州信达置业,溢价13.86%补仓常熟

今天上午10点正式开拍,度假区2号地块仅经过两轮限时报价,就被外来房企华润斩获。

而11点整,度假区3号地块的竞拍过程似乎有点出乎意料,原本以为可能会保持2号地块低溢价成交的态势,但却在地块开始倒数30秒计数的时候,房企突然加价。

最终,度假区3号地块被苏州信达置业溢价13.86%、楼面价11376元/㎡,刷新了板块新高。

总体来看,苏州信达置业像一个“搅局者”,成本次土拍最大“黑马”。

附近三次常熟土拍报名情况

PART2.最高楼板价11376元/㎡,还有利润吗?

华润度假区2号地块楼面价为10067元/㎡,苏州信达置业度假区3号地块楼板价11376元/㎡,两宗地块楼面价相差1309元/㎡,他们的项目还有利润吗?

首先,这两宗地块的指标与此前招商地块的规划指标基本一致,度假区2号地块比招商地块楼板价低了16元/㎡,度假区3号地块比比招商地块楼板价贵了1289元/㎡。

若按照地价10067元/㎡来测算,则度假区2号地块的合理毛坯房价(10%利润)在20827元/㎡左右,保本房价则在18377元/㎡左右。

而目前虞山尚湖片区内仅尚湖玫瑰园在售,最新成交均价达到23021元/㎡,由此来看,还有足够的利润,但地块周边待上市地块较多,如何在较多的竞品中细分市场,华润的产品打造依旧是关键。

同样,若按照苏州信达置业地价11376元/㎡来测算,则度假区3号地块的合理毛坯房价(10%利润)在21260元/㎡左右,保本房价则在18756元/㎡左右。加之,片区内公望小学、幼儿园、邻里中心的建设,以及未来通苏嘉高铁常熟西站的落地,板块也将迎来利好。

由此可以看出,苏州信达置业竞得的地块未来做到保本微利问题不大。苏州信达置业较早的布局虞山尚湖片区,已经取得不错的利润,此次拿地即使有部分风险,也可有效实现风险的对冲。

PART3.拿地房企观察

据好地研究院获悉,本次土拍吸引了6家左右房企报名。其中,不乏常熟土拍市场的常客如万科、招商等,还有外来房企华润、广电、中房等。

1.华润

根据3月份华润在香港发布业绩公告,报告指出其2018年销售目标为1830亿,较2017年仅上浮20%。从布局来看,华润拿地将以长三角、珠三角等相对重要的区域和主要的核心城市为主。产业上,华润将继续聚焦城市升级、消费升级、产业升级和技术升级,推动区域综合开发运营、康养地产、长租公寓、产业小镇、文化体育等业务的创新发展。

而据好地研究院统计,4月份以来,华润长三角片区新增土地储备22.9万㎡,分别在杭州临平、苏州常熟斩获土地。另外,据统计,2018年第一季度内,华润在公开市场共拿地14幅,新增土地储备约327.79万㎡,总土地金额达317.21亿,其中权益应占楼面面积约248.85万㎡,需支付的权益土地出让金约230.21亿元。

华润于2006年首入苏州,在古城区打造了最大中式纯独栋别墅群华润平门府,随后,又在苏州大市范围内分别开发了华润橡树湾、昆玉九里、华润国际社区、华润凯旋门等项目。至此,华润深耕苏州十二年,形成了十三子辉耀苏城的格局,同时本次也是华润首入常熟,成为继绿城首入虞城之后的又一个品牌房企。 

2.苏州信达置业有限公司

据了解,苏州信达置业有限公司是由江苏七彩马实业,苏州远东苹果服饰、常熟市博闻纺织品贸易有限公司、常熟市源昌经纬编有限公司、凯旋门服饰有限公司共同投资建立,成立于2011年1月,注册资金40000万元。公司的经营范围主要是建造、出租出售房屋。

目前,已经在常熟开发建设尚湖玫瑰园,该项目坐落于尚湖公园入口东南侧,距景区约50米。12万方低密度纯别墅社区,以法式宫殿建筑标准为模板,约88-220㎡纯法式叠墅新品、联排馨墅。

作为早年进入虞山尚湖片区的房企之一,苏州信达置业本次成功斩获度假区3号地块,将扩大其在片区内的影响力,同时新增土地储备4.3万㎡,也有利于他们现有项目的销售。



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