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孙宏斌如何补仓?融创上海抢地再失手后的土地命题

观点2020-03-25 16:31:59

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“对垒首创并与青浦地王失之交臂前,融创同样的夺地戏码已在金地88亿浦东地王身上演绎过。”

观点地产网  六月在合肥,孙宏斌曾放出“狠话”——已经在全国范围内停止申请拿地。

时隔仅一个月后,融创意外现身上海浦东祝桥镇的地王车轮战,贴身肉搏后终不敌“进击”的金地,败下阵来。

当上海八月首场土拍登场青浦后,超50家房企“强势围观”阵容,使得三宗地块陷入空前的争夺。

在青浦区盈浦街道淀惠路北侧37-02地块百轮拉锯中,率先发力的融信与碧桂园迫于不断攀升的溢价而选择止步。

首创17.92亿叫价“一鸣惊人”闯入混战,并与融创开始最后巅峰对决,结果融创再次失手,首创笑到最后。

“地价已经接近周边项目售价,不能用理性来简单下定论,因为随着地块供应的减少,越到后面可能有钱也买不到。”上海中原地产市场分析师卢文曦对观点地产新媒体分析称。

的确,“地以稀为贵”,这或许也是并购达人孙宏斌上海“食言”最大的理由,用上海业内人士的话来说,融创已错过上半场最佳补仓时机,而“在售项目的货源已有些不足”。

“虽然在上海还保有一定土储,但市场的火热使得并购之路在此地并不是一个常有的好事,也难怪最近公开市场上抢地有点着急。”

青浦“洼地战争”

8月3日,上海八月首场土拍青浦登场,超50家房企入场。

最受关注的当属融信在第三轮报价即加价近2亿的盈浦街道淀惠路北侧37-02号宅地。在融侨报价15.7亿后,融创直接加价1000万加入混战。

但在融信、碧桂园东原联合体及首创开始一场漫长的拉锯战后,融创暂时消失在大家的视线范围内。直到首创将总价推至19.05亿,溢价率106%,楼板价30 914元/平方米,融创才再次出手。

“19.07亿元……”,融创再加价200万元,并由此开始与首创展开五个回合的最后对决,结果首创19.13亿笑到最后。

据观点地产新媒体了解,上述地块高达31126 元/平方米的楼板价当之无愧摘得青浦单价地王头衔。剔除公共设施、保障房和自持部分,上述地块可售部分实际楼板价39587元/平方米。

同时出让的盈浦街道淀惠路北侧36-01商住地、朱家角镇淀惠路北侧35-04住宅地则分别被中南、碧桂园东原联合体收入囊中。

其中,35-04住宅地的成交总价为14.12亿元,溢价率101%,成交楼板价30107元/平方米;36-01商住地的成交总价19.6亿元,溢价率54.38%,楼板价30872元/平方米。

如此看来,“破三”的地价已成为青浦的普遍现象,“青浦未来房价必定破6万”也就成为土拍后市场一致的看法。

相关统计数据显示,2016年青浦朱家角板块在售住宅成交均价为20165元/平方米,而此前连续4年的成交均价均是“1”字开头,涨幅曲线平缓,甚至在2013年还曾一度出现下滑。

虽然具体到此次出让的三宗地块周边,在售项目均价基本处在3-3.5万元/平方米区间, 但这也仅是现在的“面粉价”。

对于这个曾经的“洼地”逆袭“淘金场”,市场给出的评价也是褒贬不一。上海链家报告指出,朱家角板块价值还未完全被挖掘,17号线东起虹桥综合枢纽,随着虹桥商务区的逐渐成熟,“区域内人口一定会外溢,朱家角板块完全是一个接纳这些人口的地方”。

上海中原市场分析师卢文曦则对观点地产新媒体分析称:“地价已经接近周边项目售价,不能用理性来简单下定论,因为随着地块供应的减少,越到后面可能有钱也买不到。”

孙宏斌土地命题

对垒首创并与青浦地王失之交臂前,融创同样的夺地戏码已在金地88亿浦东地王身上演绎过。

7月27日,浦东祝桥镇中心镇区核心区G-10地块高调入场,融创率先以22.84亿元应价,随即绿都、保集弘久联合体、陆家嘴等加入“混战”。

虽然孙宏斌在6月份合肥项目的发布会上明确表示,已经在全国范围内停止申请拿地,但对于祝桥地块,融创却显露出志在必得的决心。

可“志在必得”的决心终究挨不过“底线”重压,融创“铩羽而归”。

“虽然在上海还保有一定土储,但市场的火热使得并购之路在此地并不是一个常有的好事,也难怪最近公开市场上抢地有点着急。”有上海业内人士对观点地产新媒体如是分析孙宏斌的“土地命题”算法。

的确,“地以稀为贵”,这或许也是并购达人孙宏斌在上海“食言”最大的理由。用上述人士的话来说,融创已错过上半场最佳补仓时机,而“在售项目的货源显得有些不足”。

观点地产新媒体查阅融创年报,截至2015年12月31日,公司共有92个正在发展的物业项目,其中上海有12个。

在这12个项目中,融创上海玉兰花园、玉兰花园臻园、玉兰公馆、融创上海玫瑰园及上海御园五个项目已在去年12月前全部竣工。

剩余的融创滨江壹号院、融创外滩188、融创香溢花城、融创大宁北玉兰公馆、玫瑰公馆、富源滨江、华枫项目则预计在2025年12月前完工。

按照项目所占权益及总可售面积粗略计算,融创通过上述七大项目持有的总可售面积达1911512.78平方米。

融创保证未来在上海的销售占比的粮仓,还需要从上述近190亿的可售面积中减去已入市那部分房源。如此看来,孙宏斌的“着急”也是有理可循。

早前4月29日,融创方面宣布,上海区域2016年销售已破百亿。而在观点指数上海半年报中,融创在上海单个城市是以94.2亿销售总额位居第四位,这一数字已接近2015全年成绩。

要达到年初所设定的“2016年800亿目标,2017年跻身千亿俱乐部”的承诺,孙宏斌当然需要继续加码上海这个房价、地价日益看涨的一线核心城市。

只不过在这之前,孙宏斌更多打出的是土地“并购”牌局。先是有1月15日13.25亿元进一步收购上海枫丹丽舍房地产开发有限公司的37.855%股权及债权,此举令融创于上海浦东东郊百万大盘的权益由57.9725%增至76.9%。

随后3月20日,融创再以40.32亿元收购上海摩克持有的位于上海浦东南郊的两个项目,继续添加高端项目砝码。

近日与莱蒙的并购大案,融创再次曲线获取了浦兴及浦建雅居两个项目,均为莱蒙3月分别以人民币8.85亿元、6.84亿港元收购的商业物业。

但在上海这样高去化能级的城市,融创往后要继续获得这个并购机会是需要时间去等待的,业绩高要求则会逼着融创必须不断去举牌,“越到后面超越此前规定的底线概率越大”。

据观点地产新媒体此前报道,融创中国行政总裁汪孟德表示,融创获取项目有三个重点,一是聚焦一线和核心二线;二是把握时间节奏,对于超过底线的土地坚决不取;三是更看重收并购。

他还表示,未来融创会在规模、资金成本方面努力,“比别人多干些活”以站稳脚跟,但他同时强调,公司不会为了规模及排名放弃风险控制,依然将公司风险放在第一位去考虑。

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