主题
zhjienc
以10年为期限，想投资于那些逻辑上能保本的东西。期间可以忍受浮亏但目标到期年化收益15%（为何15%？是参考过去10年房产的投资收益，15%的标准应该还不高），请教有什么投资方向。
个人想了一下有如下选择：
继续投入房产（之前抛掉那套离现在住的地方较远，可以考虑一套较近的。我目前主要可以考虑老小区小房型）；
自己打新股（但实在不愿意配门票）；
打新股的基金（但实在找不到能在契约上规定投资范围仅限打新的品种）；
保本基金（要恰逢介入能享受保本的时机）；
A类（A类是永续的，和我的10年期限不吻合）；
这里高人多，听听大家意见。
回复
梦想会计师
请教，您的小房子是怎么抛出的？走的中介还是在窗外挂的横幅？是网上还是实体店成交的？从广告到成交耗了多长时间？ 我准备4月卖一处房产，特请教一下。
zhjienc
传统小中介，从委托到签合同大概2个月，到房款全到手大概3个半月（下月过户，大部分款也还没到手）。
梦想会计师
感谢@ zhjienc
我的资金从2014年10月份之后陆续全部清空了债券，2014年12月开始，逐步满仓A类。春节前出了70%的A类做波段，节后择机补仓A。市场的产品比较一下，感觉还是A类有点吸引力。推荐50%仓位配置A类，50%资金货币基金等待机会。市场将在注册制推出，深港通推出，降低准备金和降息的政策明朗期间提供4次超额收益的机会。
超额收益属于所有耐心的集思录兄弟姐妹。
简单的理解，不要想复杂了。就是出政策的时候市场会波动，可能向上也可能向下，重要的是市场会出现波动，有波动就有收益，市场是双向的。并不是说什么什么一定会涨，如果什么什么一定会跌，呵呵，也有盈利的。
lingleishuimu
10年年化收益15%也是神人了，我只求8%
zhjienc
我的其他资金8%也够了，这个是卖房子得来的，所以和前10年的房产投资比。当然今后10年楼市是否还能年化15%，我也不看好，所以才把房子卖了。
cqupt413
去澳洲（新西兰）买房子吧，最好选择townhouse, NZD400,000左右的投入，租金收入每周在600-700, 每年地税、保险等2600，租金（去保险和中介后）净收益率5-7%，税后（非居民净所得税为10%，还要降），过去20年房间翻了5-6倍，按10年翻番年化为7.2%。这样加上租金收入约（税后）11-13%，达不到你的15%，不过如果你通过按揭（以租金收入为抵押）就可以达到高收益：
方案： 付30%按揭（最低20%，但只付20%的话房租不够按揭）分20 （可到25年）年还清，年化利息（按5年的利率6.2%计算，短期的部分只有5.8%）为400K x 70% x 6.2% = 17.4K, 租金净收益按下限 600/周 x 50 周 （按空2周/年扣除） x 92.5 % ( 扣除中介） - 2600 (税、保险）- 1000 （各种维护） = 24.15 K, 足以还本付息，因不产生收益，不用交税，当前无资产利得税（针对个人而不是经常买卖的公司）。
回报：投入 120K， 贷款280K 购入 400K的房屋（含900-999年的使用权），20年后房价翻2翻值1.6M, 贷款还清。 回报 1600 / 120 = 13.3倍，年化 13.3^(1/20) -1 = 1.138 -1 = 13.8%, 略差于15%，但事实上上述计算按等额还款计算，没有考虑到房租随着通货膨胀或房价上涨逐年上涨，有兴趣的以6%的上涨速度按现金流折现计算，预期年化收益率会达到15-17%。
风险：
虽然上述计算在各个环节都留有余地，属于保守估计，但仍然有如下主要风险需要纳入考虑：
1） 立法风险, 比如若干年后有资产利得税；
2） 空置风险，但澳洲（新西兰）近70%的人是租房，如果是前景稳定的城市（大都市或比较中心的旅游城市），不是问题；
3） 地震，保险中已经包括另卖的地震和火灾险，只是如果发生地震后往往保金会增加不少（比如翻倍）。
4） 流动性风险：房屋买卖，中介收卖方3-7%的成交金额，因此不适合短期（3年以内）的投资。
5） 房价回撤风险：1992-1996 快速上涨； 1996-2000 回撤~10%； 2000-2004温和上涨； 2004-2007 快速上涨； 2008-2011 回撤~10%； 2012- 温和上涨。
6） 其他你在意的，我不觉得是风险的一些风险。
各种网址：
房贷计算器：http://www.westpac.co.nz/home-loans/calculators/mortgage-repayments/
房屋广告或信息：
http://www.reinz.co.nz/
http://www.realestate.co.nz/
http://www.trademe.co.nz/
银行：
http://www.xxx.co.nz/
xxx = westpac, anz, kiwibank, bnz, 汇丰，工行
国内也有代理，这里就不提了，避免给他们作广告。
中文
15%的回报率，10年，即接近4倍的回报率。有这么高的回报率，还能坚持10年，容易吗？朋友，您忘记了说您能承担的风险吧，什么叫做浮亏，债券违约算不算浮亏？过去房产的回报率，不能代表将来。银行股的ROE有18%，银行股跌到5倍PE，您敢买吗？
cqupt413
必须兑现的亏损就不是浮亏，只有市场无效导致的账面亏损才能算浮亏。事实上我持有兴业、00998， 01988。
水与火
A类（A类是永续的，和我的10年期限是吻合）；
njcyxnj
我同楼上
对于楼主怎么卖的房 手续费花了多少很感兴趣
当初买房装修到底多少钱？
有没有清单？ 仔细算完年化收益真有15%？
我说说我的自住房，抛砖：
05年四月购买的二手房 帝都核心区 旁边一所免费小公园 两家三甲医院 两所市重点小学 属于其中一个的学区房 基本全国最好地段了 除了空气
购买+装修+契税+商贷利息 后来家电改善 共计44万元到头
目前卖的话 除去其他一切300万应该能到手
年化21% 也才21%
楼主觉得15%一年 很容易？
那我这种位置的房子 全国应该很多？？？？？？
净赚256万 10年
梦想会计师
@njcyxnj兄，过去十年，正确的投资房地产，保持十年年化21%是正常收益率。收益中：2004年开始的投资数据，房租收益每年10%，房价每年的上涨大约在12%左右。（没计算物业费和取暖费，没有贷款，如果上了杠杆收益率更高）。过去十年炒房产是一个傻瓜模式，通用模式。
这不能说明向您的房子那样稀缺的房产有很多，这是说明国家的货币发行量很大，通货膨胀大约在这个程度。
过去不代表未来，从2013年开始，这种模式变得不那么有效了，但依然有获利空间，这个机会需要更加敏锐的判断和发展的眼光，不是通用模式，机会只属于少数人了。
njcyxnj
@梦想会计师 我是抛砖引玉 告诉楼主
他如果不拼命学习 遭遇几次到几百次巨大挫折
想年化15% 还连续10年
还100万起始资金
就是做梦 我做梦都梦不到这么美的画面
cqupt413
国外很多进取性的养老金方案配置中都有相当高的商业和居住的地产，部分控制国计民生的大公司的股份（很多不是上市的），一些高等级的债券（市政债）。我周旋其间的几个方案，过去10来年的年化12%左右，不过因为在几个不同机构的方案中换来换去手续费导致收益率反而下降了不少。养老金要的是稳定增长，资金基本上是只进不出（到年龄的人只出不进，方案可以很好的预估这部分的额度），真正可以做到价值投资。
强力突破
固定收益每年10%就很难了。
优质的信托现在一年也就9.5%
15%必须使出吃奶的力气~
touzigaoshou
以现在的利率较低,加上正处于降息周期,长期稳定15%的收益有点困难.10%的话就比较容易实现,即使10%,也比现在的房地产回报高多了,房地产现在可能面临亏损的风险.
你的情况比较适合投资有担保的AA或AA+债券.固定利率就有6%左右,再加上高抛低吸的机会,是完全可能达到15%甚至更高的年化收益.因为你是长线投资, 这样的高抛低吸机会很多.
斑点芦花
10年这是一个相对长的时间，要达到15%的收益，还要10年的复合收益，以目前的机会比来看，最好的投资标的就是股票了。从美国的100年历史看，时间放长到10年，基本上没有亏损的风险了，而处于目前的中国这个阶段，15%的复合收益是可以达到的。也就是说，当下投资股票，仅指A股，是比较靠谱的，也是最有希望达到15%的复合收益的。大概也就是10年4倍左右的收益。如果能做得好一些，就是有18%左右的收益，能做到10年5倍；再好一些，做到24%，也就是10年10倍了。这并非不可能的。
特别提示
本文不构成任何投资建议，仅为信息分享。任何因本文导致的投资行为发生的亏损，本公众号及作者概不承担任何责任。
快捷查询：
搜索微信号“jisilu8”添加我们
回复“新股”学习申购新股基础知识
回复“债券”了解债券基础知识
回复“分级”学习分级基金基础知识
参与讨论请猛戳“阅读原文”链接
Copyright © 故城股票交流群@2017