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一线城市房价要开跌?别想的太美了

2019-10-31 07:05:22

根据深圳市国土资源委员会的数据,7月份,深圳新建商品房的成交价格为每平方米56720元,比前一个月下降了8.15%,为2012年以来的最高跌幅。在成交量方面,今年上半年深圳新增住房23170套,比去年下半年下降33.14%。其中,第二季度新房成交量为7852套,较第一季度下降近一半。面对深圳房地产市场首次出现数量和价格双跌的现象,一些学者认为这是一线城市房地产市场拐点的开始。这真的会发生吗?

浅谈深圳房地产市场的调整

深圳出现“数量和价格双跌”的主要原因如下:

一、“3?”的效果25个新政府在房地产市场是初步的。由于去年下半年和春季,深圳的房价已经走散,当地政府不得不引进新的住房市场政府。非深户户籍户主购买住房1套,并提供个人所得税或社会保险连续缴纳3年以上的证明;第二套最低首付比例为40%。

这些政策的出台,在一定程度上抑制了深圳房价上涨的势头,就像北京刚刚出台的限购措施一样,这将在短期内对房价产生抑制作用。

二。投机性住房需求正向刚性需求转变。去年深圳房地产市场疯狂上涨的主要原因是投资需求,但在达到一定价格后,投资需求逐渐下降,并开始转向第一次、刚性的住房交换需求,以及长期投资者。这一群买家将更加理性,高房价的购买力将远低于投机需求。这将导致交易量下降。想象一下,有那么多普通人每月支付数百万甚至两万多美元的首付。对于深圳的普通工人阶级来说,这是不可能的。

3.同样重要的是,最近召开的政治局会议首次提出“遏制资产泡沫”和防止系统性金融风险。嗅觉很好的人已经意识到管理意味着什么。很明显,决策层已经意识到一线城市房地产泡沫过大,资产泡沫过大,这将给中国银行体系的安全带来隐患。

在北京和上海这样的一线城市,没有任何转机的迹象。

因此,深圳房地产市场"数量和价格双降"在其他一线城市并不相同?

根据中国指数研究所发布的最新报告,2016年7月,全国100个城市的新房均价为每平方米12009元,12个月时出现了“双升”。比前一个月上升1.63%,比前一个月增长0.31个百分点。同比增长12.39%,较上月增长1.21个百分点.总体而言,7月份100个城市的平均房价均同比上涨,同比上涨15个月,同比上涨12个月。

值得一提的是,与去年7月相比,前十大城市的房价上涨了17.19%,即1.21个百分点。除成都外,其他九个城市与去年同期相比正在上升。深圳上涨41.15%,排名第一;南京、上海和武汉上涨20%以上;北京、天津和杭州上升10%至20%;广州和重庆(主要城市地区)上涨不到10%。按月计算,包括北京和上海在内的10个大城市7月份的新房平均价格为22945元/平方米,比上月上涨了2.20%,比上月高出0.68个百分点。

现在很明显,一线住房市场的房价仍然在上涨的道路上,但是房价的上涨已经比以前稍微慢了一些。

短期内支撑房价上涨的因素保持不变。

1.货币宽松继续

随着流动人口增长率的下降,在资本方面的影响下,房价开始上涨。如果说2010年房价上涨的主要原因是年轻人对买房的严格需求,那么这更像是2011年之后的一种货币现象。中国经济自2009年以来,广义货币M2规模超常增长,超过美国和日本,成为世界上最大的货币市场。与此同时,M2/GDP所占比例大幅上升,从2008年的1.58倍上升到1.9倍,现在增长了两倍多。作为回应,一线城市的房价一路上涨,房价的上涨几乎与货币发行量的增长相同。

值得注意的是,货币政策到目前为止还没有收紧的趋势,特别是在CPI仍然很低的时候。就在今天早上,国家发改委表示,它将利用这一机会进一步降息,并推动居民买房。对你来说,指望这样宽松的政策导致房价下跌的拐点是不现实的。如果你是一个有目的人,你会发现一条规则:当货币宽松开始时,即当货币宽松开始降息时,往往是当房价上升时,而相反,如果你开始加息,往往是在房价下跌时。回顾2010年到2015年的五年官方一年存款利率和法定存款准备金率的变化,我们可以看到货币政策总体上是宽松的。例如,2010年的一年利率为2.75%,存款利率为18.5%。到2015年底,利率已降至1.5%,存款准备金率降至17%。其中,2015年有五次降息和标准降息,因此房价表现比2014年要好得多。根据研究机构的数据,在此期间(从2010年底到2015年11月),一线城市的房价上涨了45.53%。在一线城市中,深圳新商品房价格上涨了77.2%,是全国最高的。

二。缺乏投资渠道可以维持和增加房屋的价值。

无论是企业还是个人,我们都在寻找良好的投资渠道。但好的投资品种很少。自年初股市崩盘以来,股市已走出动荡的局面,很难有好的投资回报;近两年席卷市场的P2P,因监管收紧而曝光,经营丑闻持续,银行理财产品每年只能获得不到5%的回报。

与去年同期相比,相应的房地产市场,尤其是一线城市的房地产市场,连续12个月上升。问问什么样的投资能如此诱人。资本是追求利润的,一年的辛苦工作不如一年买房好,容易赚几百万美元就像开玩笑一样赚钱。

一线房地产市场如此火爆,没有良好的投资渠道,而当我的社会福利和保险很差的时候,普通百姓必然会把房屋作为一种投资品种来维持和增加价值。

3.一线城市资源高度集中

房价高的地区往往高度集中在各种资源中,移民人数甚至占总人口的50%以上。以北京为例,包括教育、医疗等资源高度集中,人们继续聚集在一起享受这些公共服务。如果你想住在这个城市,也有必要买一套房子。这些年轻人经常从他们家乡的父母和亲戚那里花光钱,在一线城市支付首付。在某种程度上,这是国家为推高一线城市房价而做出的一系列努力。

著名金融评论员叶谭指出:“在资源高度集中的城市,如北京和上海,房价不可能下跌。”

综合起来,很难预测房价何时会下跌,尽管大多数人认为存在泡沫。房价持续上涨背后的因素更多地表现为一种货币现象,货币政策的风向已成为影响房价的主要因素,而维持和增加房价的功能以及一线城市各种资源的高度集中,使一线城市的住房受到了很大的欢迎。

从过去十年中国房地产市场的成交量和价格曲线来看,新的调控政策的出台将抑制短期交易量,巩固高房价,减缓下跌等新一轮的上涨等等。

针对深圳房地产市场目前的表现,笔者认为,如果认为一线城市房地产市场迎来拐点还为时过早的话,更多的是本地房地产新政和去年开始疯狂上涨后的临时整固修复。

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