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一篇文章帮你搞懂等额本息、等额本金和提前还贷

2019-09-07 12:01:45

我们经常听到或看到在我们周围买房子的朋友抱怨抵押贷款。这对夫妇每天一起床,就欠银行数百个月的货款,结果要么每天吃糠醛食物,要么在网上冲浪,买房前的消费和娱乐都被取消或简化。?抵押贷款不仅大大降低了房奴的物质生活水平,而且折磨了他们的精神。
  
  针对这种现象,小编为了就救“房奴”于水火,搜集整理了这篇房贷攻略,希望能为天下“房奴”做一点贡献。 
 
如何选择平等的本金和利息以及同等的本金?
  
  我们先看概念:
 
平等的本金和利息意味着,把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。而等额本金,是指借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式是将本金分摊到每个月中,同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。

两者的不同之处在于,同等本金和利息的每月还款额较少,而还款总额则较多。同等本金在第一个月偿还更多,然后每月还款逐月减少,还款总额也低于同等本金和利息。

所以也许你不太明白,让我们举个例子。假设贷款期限为20年,贷款利率为基准利率(6.55%)。

   
 
       
   上图左边为等额本息还款法,右边为等额本金还款法。我可以看到等额本息的月供为3743元,而等额本金的首月月供为4813元。从中我们可以看到,选择等额本金的还款方式一开始的月供要比等额本息高出1000多元。1000元对于许多年轻的夫妇来说恐怕还是一笔不小的开支。

因此,我们得出的结论是,在首几年,同等本金的还款方式远高于同本金和利率的还款方式,而且还款压力很大,因此,我们建议高收入、低生活费用的家庭选择这种还款方式。但是,由于每月贷款偿还率低,我们建议收入稳定,经济条件不允许提前过度投资的家庭选择这种方式。此外,我们还建议收入较高但投资渠道较好的家庭(年化回报率高于抵押贷款利率)选择本金和利息相等的支付方式。
 
提前偿还贷款和缩短贷款期限哪个更符合成本效益?

  首先你要知道,不是所有的提前还贷都能省钱。比如,还贷年限已经超过一半,月还款额中本金大于利息,那么提前还款的意义就不大。此外,部分提前还贷后,剩下的贷款应选择缩短贷款期限,而不是减少每月还款额。因为,银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的,因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。而且,假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次,省息的效果就更明显了。

  为了让你看得更明白,我再举一个例子。假如我们贷款50万元,期限20年,5年以后选择提前还贷10万元。

   
  选择缩短期限的计算结果。

                   
  选择减少还款的计算结果。

从以上两个图可以看出,如果我们选择缩短期限,我们可以节省总共124960元的利息,而选择减少还款额只能节省57772元的利息,所以选择缩短期限显然更符合成本效益。

  今天的攻略就讲到这里,大家好好消化,我们下次再见!

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