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当房租超过月供 你还能否淡定?

2020-03-25 11:35:23

自去年以来,很多人都在房地产市场赚钱。很多人,无论是有房子还是没有房间,看到更多的房地产还是房地产短缺,都逐渐失去了理由。房价不仅一路上涨,租金也在上升,而且最近几天内将超过每月付款的一篇文章在许多方面引发了激烈的辩论。

与其为超过月租的VS买间房,不如住在旅馆里。

几年前,一对兄弟来到上海,他们的兄弟借了30年的钱买了一套一百多万元的房子,每月付四千八百元。我哥哥比较精明,认为买房是不划算的,因为当时的月租只有2000元左右,而且可以租至少50年,租一百多万元。但几年后,没有买房子的弟弟开始惊慌起来,因为经过几轮租金上涨,他每月至少要租7000元,比他哥哥每月4000多块钱的供款还要多。

这是最近一篇热门文章中提到的故事。事实上,这样的例子在一线城市已经很常见了.Z小姐是广州一家股份制银行的员工,在2002年前后买了一套270000元的商品房。还清首付和税费后,还清了200000到20年的贷款,每月还款1200元左右。目前,Z小姐已经在城市换了工作,广州用的是房租,月租约为3600元,约为月薪的三倍。

租金和月租金之间的争议是普通百姓在高房价下心理上的纠缠。自2015年4月以来,一线城市和二线重点城市的价格飙升,购买房屋的版本不如住在酒店:

现在网上团购一些四星级酒店,有250元一晚,如果你买一栋100平米的房子,它是800万元,足够你住32000天,差不多88年。你想住在哪个地区,想住几层楼,想住什么风格,没有房费,不用考虑停车位,不用装修包房入住,不考虑中介费是什么税,不需要交水电费,你不用自己打扫被子。“

以上只是普通民众对房地产的纠葛和考虑。一些在十年前或更早以前为投资目的购买了多套或数十套住房的投资者,很容易成为数以百万计的百万富翁。对大多数人来说,要么买房子要么租房子是一种两难的处境。毕竟,很少有人真正打算住在一家88年的酒店里。

随着房价的快速上涨,房租也上涨了。今年8月,58.com发布了2016年上半年的“租赁市场报告”,显示今年上半年全国对出租房屋的总需求有所增加,第一季度和第二季度同比增长。其中,三月份的租金需求最为旺盛。在租金方面,上海、北京和深圳的每月租金都超过4000元,其中上海已成为全国最贵的城市,每月5133.91元。难怪很多人感叹住在一个一线城市,不仅买不起房子,“买不起房子,或者会成为一个正常的一线城市!”

 低租金回报率

租金与销售的比率不适合中国的国情。

“在未来几年内,租金永远不会维持在低水平。对于许多现在出售的房屋来说,五年甚至十年后,租金很有可能超过每月支付的租金。”这是上述热门文章的结论。

在一线城市,如果你在五年或十年前购买了一笔房屋贷款,租金就会高于每月支付的金额,这是很正常的。那么,经过几轮房价高企之后,再去贷款买房,租金真的能超过月租吗?

以上文章指出,目前房地产市场的租金回报率一般只有1%的≤2%。由此可见,整体的低租金回报率是一个公认的现像。以深圳福田第一中产区为例,目前三房两厅90平方米左右的价格约为600万元,月租金约7200元,不计管理费,计算的租金回报率约为1.5%。

方正证券首席经济学家任泽平9月底发表了一份报告:“中国房地产泡沫的风险有多大?”他认为,中国主要城市静态租赁回报率为2.6%,一线城市为2%左右,低于二三线城市。根据国际静态租赁收益率为4%的≤6%,中国的租赁回报率远远低于国际水平。但他也指出:“中国的房地产不是简单的住宅功能,而是一种综合价值,拥有大量的资源,如户籍、学区、医院等。”中国人对房子和家庭有一种爱的感觉,对归属感有一种文化上的依赖,而且世界上拥有住房的比例更高。“

在租金和房价方面,也有一个“出租与销售比率”,它是指每平方米可用面积的每月租金与建筑面积每平方米的房价之比,用于衡量某一地区的房地产投资潜力。根据国际标准,合理的租金与销售比率在1:300至1:200之间.目前,一线城市和二线重点城市的租金与销售比率均在1≤400以上。虽然许多专家认为,租售比不适合中国国情,但这一比例也显示出租金与房价之间的差距。

对于在福田租房的S家族来说,租金上涨的压力是非常明显的。2012年,该社区的三居室租金约为90平方米,约4000元,如今已涨至7500元。据了解,由于租金的迅速上升,一些房东将房屋分割成小单位,出租给单身青年,这与社区的主要是家庭出租不同。为了降低生活成本,住在广州天河区一个老区的小M曾经以2000多元的价格租了两间房一厅,整套房子的租金已经涨到4000多元。为了降低生活费用,他只能和别人分享房租。

据一家杂志进行的调查显示,34.9%的人认为,如果有更多的人租房,房屋的租金回报会很高,但会刺激更多的投资者进入,房价会上涨得更快。安全感,担心房价上涨,痛苦的租房经历已经成为买房的三大原因。

还有一种观点认为,由于租赁市场的高商品和低投资属性,租金比房价更能反映市场的平均需求。任泽平认为,在大城市,租的人有很大的贫富差距,所以在一个富人买房,穷人租房子的社会里,租房群体可以负担得起非常有限的租金。因此,一旦租金上涨一点点,需求就会迅速回落,这可能是租金涨幅低于房价的根本原因。

房奴们为新的贷款提供了资金。

人们对住房贷款的高增长有隐藏的担忧。

在房价和租金不断上涨的现实中,许多人,无论他们有没有房子,看到更多的房地产或看跌的房地产,都逐渐失去理智,纷纷投入买房大军。为了获得购买更多房子的资格,许多家庭甚至毫不犹豫地离婚。通过这种方式,房奴一再为各大银行今年的新贷款做出贡献。

中央银行10月18日公布的最新数据显示,今年9月新增人民币贷款1.22万亿元,比去年同期增长1,643亿元,同比增长2,713亿元。从新贷款的结构来看,今年前9个月,以个人住房贷款为代表的家庭中长期贷款的新增增幅仍然很高。中央银行调查统计局局长阮建宏说,今年前9个月,个人住房贷款增长了3.63万亿元,比去年同期增长1.8万亿元,占贷款总额的35.7%。其中个人住房贷款9月份增长4759亿元,比去年同期增长2055亿元,占新增人民币贷款的39%。可见,房奴已成为今年新增贷款的绝对主力军。

令人惊讶的是今年7月的数据。7月份新增贷款4636亿元,比去年同期减少1.01万亿元。据分部门统计,家庭贷款增长4575亿元,其中短期贷款197亿元,中长期贷款4773亿元。这表明,这个月居民中长期贷款的增长甚至超过了人民币新增贷款总额,也就是说,七月份新增贷款几乎全部是家庭贷款,特别是个人住房贷款。

其中,深圳在一线城市中的杠杆作用最高.根据中国人民银行深圳中央支行的数据,2015年新增个人住房贷款340.8亿元,增长2.1倍。此外,深圳的抵押贷款平均数量很高,2015年12月达到65%,远高于上海北部和广州三个城市,同比最高3.2个百分点,仅比70%的最高贷款上限高出5%,这意味着贷款杠杆率几乎达到极致。

一些专家警告称,杠杆是一种危险的游戏,内地住房贷款的高增长是不可持续的,边际杠杆接近极限,房地产泡沫值得警惕。所以,真的是这样吗?

中信建设投资公司(CiticConstructionInvestment)表示,尽管中国居民仍有举债空间,但他们需要警惕杠杆率在短期内迅速上升。2004~2015年,我国杠杆率年均复合增长率为8%,杠杆率由18%提高到40%,美国在类似杠杆率范围内的年均增长率为6%。就购房杠杆率而言,深圳是中国一线城市中最高的城市。2016年上半年,北京的平均贷款比率约为65%,而北京的平均贷款比率则为51%,与香港目前的水平相同。上海的贷款比率约为55%,接近几年纽约的水平。在抵押贷款负担比率方面,北京、上海和深圳已经跻身世界前列,2016年上半年的抵押贷款负担比率分别为76%、71%和122%(根据第一手和二手房的总体平均价格计算),超过了纽约、旧金山、伦敦和其他国际城市。

然而,中国国际金融公司(ChinaInternationalCapitalCorporation)首席经济学家梁洪认为,抵押贷款的快速增长可能主要是由购房需求的增加而非单一杠杆推动的。与国际可比指标相比,中国目前的抵押贷款杠杆和抵押贷款承受能力没有超出合理范围。但与此同时,有人指出,目前抵押贷款股的年增长率31%确实高于长期可持续水平,这一点并不是无忧无虑的。

回到刚才的问题,今天很多出售的房屋,在5年甚至10年后,租金是否仍会超过每月的租金呢?任泽平认为,造成中国一线和二线房价只是上升而不是下跌的神话主要有三个因素:城市化、居民收入的过度发展和货币的过度发展。2014至2016年的货币泛滥导致物价上涨,远远超过GDP和居民收入。

或者,我们可以理解,未来的房价走势可能仍然取决于货币政策的表面。

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