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2016下半年房价还会涨吗?房贷政策风向要变!

2020-07-11 09:24:28

2016年上半年即将过去,许多购房者表示他们非常担心下半年房价的走势,2016年下半年房价会上涨吗?

中国社科院金融战略研究所发布的2016年第二季度宏观经济分析报告指出,未来一线城市房地产市场出现短期高峰的可能性很大,观望的氛围将变得更加浓厚。二线城市房价进一步扩大后,三四线城市房价将稳步上涨或下降。

该报告称,2016年5月,在深圳和上海等热点城市政府对宽松的住房信贷环境进行微调和政府收紧监管政策的背景下,全国房屋销售总体增长放缓,尽管仍在习惯性地增长。一线城市重新升温,房价上涨开始放缓;受一线城市房价蔓延的影响,由于非一线城市购房限制的放松和取消,一些热火朝天的二线城市房价飙升,其住房市场出现过热迹象:尽管三线及以下城市的住房存量水平较高,但在前一时期积极政策的支持下,房价仍在缓慢回升。

这就意味着现在一线房价不能移动,二线城市房价上涨太热,三线以下城市存量仍然很高。

五月份二线城市房价的上涨在全国并不是偶然的。年初,一线城市房地产市场的高温遭遇政策调控和升级,验证了“资产短缺”下热点城市增加房地产的逻辑,进一步激发了对类似基本面和二线城市住宅的热情追求。但是二线城市整体的基本面要弱于一线城市,房价的运行将更受当地家庭收入状况的制约,短期内不会支持房价的大幅上涨。因此,目前的二线城市,特别是“四小龙”的房价,可能会导致未来市场供求错位的风险。

二线城市的房地产市场与一线城市的房地产市场不谋而合.2016年2月底,南京和合肥新建商品房价格分别上涨2.6%和2.3%,虽然低于深圳3.5%的环比涨幅,但与同期北京和上海基本持平。4月份,经过一线城市房地产市场的高温调控和升级,二线城市的房地产市场因其作为区域经济金融中心的独特地位,人口流入压力较大,基础设施相对完善,良好的教育医疗环境进一步凸显了住宅房地产配置的优势,表现出高温、不倒退的现象。

然而,二线城市房地产的基本面比一线城市要弱得多,短期内不支持房价的大幅上涨。从城市定位上看,一线城市位于国际大都市,住宅房地产被纳入全球资产配置网络,二线城市位于区域经济金融中心,住房供求一般局限于该地区较窄的辐射范围。从人口流入分析来看,二线城市的人口规模已接近1000万,基本接近区域经济金融中心所能承受的极限,而一线城市的人口则需要运用行政手段来控制人口的无序增长。从房价支撑的角度看,一线城市的房价与国际大都市相当,呈现出“豪宅”,与当地居民整体平均收入的相关性不大。然而,二线城市的住房需求主要是在当地居民中保持稳定,这势必会更多地受到当地居民家庭收入的制约。从住房流动性的角度看,一线城市的流动性远远高于二线城市。今年前四个月,北京、上海、深圳等一线城市二手房的交易面积大约是新建城市的两倍。虽然二线城市存量住宅成交量也超过新房,但流动性明显弱于一线城市。

通过对城市居民收入状况的分析,2015年我国一线、二线热点城市居民的年可支配收入约为5万元,部分二线城市的房价和存量水平相对较低。自年初以来,投机性住房投资需求已经恢复,打破了以往住房供求的疲软平衡,导致房价快速上涨,但还没有完全脱离合理区间。然而,近年来二线城市房地产企业不合理的土地竞争导致地价溢价翻番,部分土地国王项目的预期价格远高于出售价格。我担心这会偏离城市居民家庭收入增长的前景,导致未来房屋供求关系出现明显混乱。

关于未来房价走势,财经研究所城市与房地产研究部博士后丁如希表示,住房市场整体库存虽有所下降,但仍保持较高水平和较大的地方投机泡沫;从市场外部看,金融信贷环境难以进一步放松,甚至收紧,住房市场的扩张与收缩与金融市场密切相关。

丁若熙预测,市场整体内外环境,一线城市的短期住宅市场很可能达到高峰,等待和看到大气增厚、房屋销售萎缩、房价相对稳定或稍有下降;二线城市房价进一步扩大后也会放缓;三线城市房价稳定或稳定下降;房地产开发投资增长率将缓慢上升,未来可能会有调整的可能性。

总之,一线城市的房价不再变动;购房者也开始观望;二线城市的房价在热涨后也趋于稳定;一些三线城市将上涨,一些城市将下降,整体房价将相对稳定;进一步放宽抵押贷款市场的可能性不大。

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